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一、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況
從最為宏觀的角度來說，經(jīng)濟(jì)增長了，有人的收入都提升，居民的財(cái)富也增加了，自然房地產(chǎn)價(jià)格也上漲。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，早在1996年的時(shí)候，中國的全國GDP大概是6萬億元，到了2016年中國的GDP超過了60萬億元，前后的漲幅超過了10倍以上。中國經(jīng)濟(jì)從長期的增長角度來看，經(jīng)歷了改革放前三十年的超高速增長之后，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了新常態(tài)，L型增長的態(tài)勢(shì)非常明顯，未來中國經(jīng)濟(jì)正在由高速向中高速換擋，因此，由經(jīng)濟(jì)增長帶來的房地產(chǎn)價(jià)格的普漲可能是一個(gè)不太現(xiàn)實(shí)的情況了。
那么最有可能出現(xiàn)的現(xiàn)象是：中國經(jīng)濟(jì)在不同區(qū)域上出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)分化，有些地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較快，從而經(jīng)濟(jì)具有了較高的發(fā)展力，這些經(jīng)濟(jì)快速增長的地區(qū)，就有著房價(jià)上漲的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，舉例來說，扣除北上廣深四個(gè)一線城市不說，西南地區(qū)成都的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，成都的房價(jià)就有上漲的基礎(chǔ)，但是同為四川的涼山地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)落后，其房價(jià)上漲的基礎(chǔ)可能就不顯著，這是最為宏觀的判斷，也是我們有判斷的基礎(chǔ)。
二、全社的利率水平
利率可以說是撬動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要杠桿，因?yàn)槌松贁?shù)的土豪以外，大多數(shù)人想要做到全款買房都是不現(xiàn)實(shí)的，這么就需要一件事，那就是房貸，我們能夠看到的是，在過去的20年中，中國的經(jīng)濟(jì)增長速度在很長時(shí)間內(nèi)都超過了10%，而房貸的利率呢?卻一直在6%-7%左右徘徊，這就意味著只要你能借到來買房，那么賺就是一個(gè)大概率事件。并且，在房地產(chǎn)價(jià)格高漲的近幾年，我們看到的正是因?yàn)閲姨幱谝粋€(gè)下降的利率走廊內(nèi)，以低水平的利率讓大家從銀行借款的成本極低，再加上市場(chǎng)的流動(dòng)性很大，這就導(dǎo)致了一個(gè)明顯的效果，各地銀行都很有，那么對(duì)銀行而言{zd1}風(fēng)險(xiǎn)的信貸是什么呢?肯定是居民的住房，抵押物充足，風(fēng)險(xiǎn)較低。因此，在某種程度上，低利率起到了推高房地產(chǎn)價(jià)格的作用。
但是，我們看到一個(gè)問題，在2016年年末的一段時(shí)間里，各央行資金荒、荒的報(bào)道不絕于耳，一個(gè)信號(hào)告訴我們，流動(dòng)性不是那么充裕了，甚至有部分學(xué)者提出，低利率時(shí)代的拐點(diǎn)可能來臨，既然如此，那么未來對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素就不得不加上一條：利率。判斷房價(jià)上漲不上漲，先看看未來利率的走勢(shì)如何。
三、土地供應(yīng)量
前面兩個(gè)問題都比較宏觀，大家看了之后也就看看新聞聯(lián)播就能夠了解到到底發(fā)生了什么，但是這些都是大趨勢(shì)，對(duì)于個(gè)人選擇在自己住的城市買房的借鑒意義并不大，那么我們現(xiàn)在就來說第三個(gè)因素，土地。對(duì)于一個(gè)城市來說，他的房地產(chǎn)價(jià)格不上漲，重要的原因就是這個(gè)城市能夠供應(yīng)的土地有沒有變多。北上廣深為什么房地產(chǎn)價(jià)格上漲的那么厲害呢?因?yàn)椋鳛橐痪€城市，土地永遠(yuǎn)是處于一個(gè)供不應(yīng)求的狀態(tài)，城市的面積就這么大，能夠發(fā)的土地也就這么多，在某種程度上來說，一線城市的土地是賣一塊就少一塊了。因此，只要去看看最近2年內(nèi)這個(gè)城市土地交易的情況，土地出讓的價(jià)格，當(dāng)時(shí)土地出讓的時(shí)候的房子的樓板價(jià)，再比較一下現(xiàn)在的房價(jià)，就能夠發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)有沒有上漲的可能了。
舉例來說，現(xiàn)在深圳的新供應(yīng)土地往往都是前海地區(qū)的土地，甚至是填海造地，都已經(jīng)到了填海的地步，土地供應(yīng)的緊張也就可想而知了，在這么緊張的土地供應(yīng)情況下，房地產(chǎn)是有價(jià)格上漲的趨勢(shì)的，但是不上漲，再比較一下土地的價(jià)格和樓板價(jià)，就能夠預(yù)知深圳房地產(chǎn)的未來走勢(shì)情況了。
四、人口的增長水平
在一般的意義上我們一直都把中國分成一線、二線、三線、四線城市。為什么這么稱呼呢?一個(gè)很重要的原因就是城市對(duì)于人口的吸引力，像一線的北上廣深等城市，他們可以源源不斷的將周圍甚至是全國的人口吸引進(jìn)來，比如說北京吸引著東北、華北、西北的人口，上海吸引著江浙皖乃至長江流域的人口，廣州、深圳共同吸引著珠三角，甚至整個(gè)華南地區(qū)的人口，這也就導(dǎo)致了一線城市有著很大的人口吸引能力。同樣，二線城市，都是區(qū)域中的相對(duì)中心城市，他們吸引著整個(gè)區(qū)域的人口。但是，都在吸引人了，那么人口又從哪里來呢?就是從三四線城市，以及廣大的農(nóng)村出來。
那么，判斷一個(gè)城市的房價(jià)不上漲，也有一個(gè)簡(jiǎn)單的辦法，看人。如果一個(gè)城市是人口快速增長的城市，這些多出來的人就毫無疑問的需要住房，這種需求越大房地產(chǎn)價(jià)格的上漲也就越有可能，而人口流出的城市，房地產(chǎn)的價(jià)格不跌都算是好的了。
五、城市的發(fā)展?fàn)顩r
一座城市并不是說光有土地和人口就可以的了，還需要有城市的發(fā)展規(guī)劃，和城市的發(fā)展方向，我們看到的是，一座城市他能否給其居民帶來足夠的就業(yè)機(jī)，基礎(chǔ)設(shè)施，教育醫(yī)療都對(duì)城市的發(fā)展有著顯著的影響。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來說，判斷一個(gè)城市的發(fā)展水平，往往用{dy}二三產(chǎn)業(yè)的比重來看，由于中國應(yīng)該不存在純粹的農(nóng)業(yè)城市，以我們也就不用來討論{dy}產(chǎn)業(yè)的影響了，那么我們就從第二、第三產(chǎn)業(yè)看看城市的發(fā)展水平。
如果兩座城市，人口差不多，GDP也差距不大，第二產(chǎn)業(yè)比重較高的城市房價(jià)一般較低，第三產(chǎn)業(yè)比重較高的城市房價(jià)卻也較高。舉例來說，長三角有很多的城市其人均GDP可能都比上海高，但是這些城市的房地產(chǎn)價(jià)格卻都沒有超過上海的，有一個(gè)重要的原因就是，以制造業(yè)為核心的長三角城市，流水線的工人往往收入提升的水平有限，但是從事金融、互聯(lián)網(wǎng)等第三產(chǎn)業(yè)較為集中的城市，往往人均的收入水平就很高，這樣房地產(chǎn)的價(jià)格也就被相應(yīng)抬升。
也許判斷一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么走?并不是一件容易的事情，但是上述的五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的存在，能為我們自行判斷提供一個(gè)參考。
華盛大宗官網(wǎng)評(píng)論員認(rèn)為：決定房價(jià)的{jd1}不是某些人謂的庫存和實(shí)際需求的關(guān)系，而僅僅是需求。只要需求在，信心就在，只要購房需求增加，也就是只要人口和資本還在往北上廣深涌，無論庫存有多少，房價(jià)都不下跌。