2014年，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了與以往不同的變化。統(tǒng)計數(shù)字顯示，商品房（資料、團購、論壇）的銷售面積和銷售金額雙雙下降，投資增速大幅下滑，房價結(jié)束了2013年的火爆上漲態(tài)勢，各地政府也紛紛取消限購限貸政策。房地產(chǎn)市場的這種情形是暫時的周期性波動還是出現(xiàn)了歷史性拐點？2015年中國房地產(chǎn)將向何處走？這些問題成為社會普遍關(guān)注的焦點。
在日前舉行的“第六屆中國經(jīng)濟前瞻論壇”上，國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦、全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長朱中一等著名專家學(xué)者就上述問題發(fā)表了各自的觀點。
中國房地產(chǎn)市場迎來轉(zhuǎn)折點
“我們的觀點非常明確，2014年房地產(chǎn)出現(xiàn)了回落，這就是歷史性的拐點，依據(jù)在什么地方？根據(jù)研究測算，構(gòu)成中國房地產(chǎn)70%的城鎮(zhèn)住宅年需求峰值是1200-1300萬套，這個數(shù)值在2014年基本達(dá)到了，達(dá)到了之后就逐步走平、逐步下行?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦表示。
劉世錦認(rèn)為，中國經(jīng)濟正處于由10%左右的高速增長向中高速增長轉(zhuǎn)變的過程中，現(xiàn)在是進(jìn)行時，不是完成時，這個“底”現(xiàn)在還沒有找到。什么時候才能完成“探底”？這里有一個簡化的分析邏輯。中國的高增長主要依賴高投資，高投資主要包括基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)和制造業(yè)三個領(lǐng)域的投資。近些年來，基礎(chǔ)設(shè)施占投資比重為20%-25%，房地產(chǎn)為25%左右，制造業(yè)則在30%以上，三項合起來可以占投資的80%-85%。其中，制造業(yè)投資又直接依賴于基礎(chǔ)設(shè)施投資、房地產(chǎn)投資和出口。所以，中國經(jīng)濟的高增長要調(diào)整到位，主要是高投資要調(diào)整到位。通俗地說，也就是出口、基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)這三只“靴子”要相繼落地。
目前，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和出口都基本觸底。第一只靴子，也就是基礎(chǔ)設(shè)施投資已基本觸底，投資的峰值期在2000年左右。第二只靴子，出口也已經(jīng)落地了，過去經(jīng)常是20%以上的高速增長，以后是5%—10%。現(xiàn)在就是第三只靴子，也就是房地產(chǎn)，已經(jīng)出現(xiàn)了回落。
對此，全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌也認(rèn)為，隨著中國經(jīng)濟進(jìn)入新常態(tài)，中國的樓市也進(jìn)入新時代?！皬臄?shù)據(jù)可以看出，2014年的中國房地產(chǎn)市場已明顯下行。如果說過去十年到十五年是中國房地產(chǎn)的‘黃金時代’，那從2014年開始這個時代已經(jīng)一去不復(fù)返，我們吻別了‘黃金時代’，將迎來一個新時代，我把它叫‘白銀時代（資料、團購、論壇）(樓盤資料圖庫) ’。”
顧云昌認(rèn)為，“白銀時代”的最大標(biāo)志是房地產(chǎn)市場的“變態(tài)”，“這個變態(tài)就是說，過去的房地產(chǎn)市場是賣方市場，理論上講是供不應(yīng)求?，F(xiàn)在的市場是買方市場，供大于求，表現(xiàn)出來庫存大幅增加。”
“不過，正像李克強總理在達(dá)沃斯論壇上講的那樣，在城鎮(zhèn)化過程中，中國房地產(chǎn)市場的剛性需求還是長期的，雖然已經(jīng)沒有了住房制度改革、人口紅利爆發(fā)出來的巨大需求，但是我們還有穩(wěn)步向前的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。城市人口還在不斷膨脹，農(nóng)村人口不斷向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，將來已經(jīng)轉(zhuǎn)移到城市的人口由常住人口會變成戶籍人口，變成市民，這會不斷持續(xù)爆發(fā)出對房地產(chǎn)的需求。所以，對住房市場而言，還有一段發(fā)展時間，還有長期的剛性需求?！鳖櫾撇瑫r強調(diào)，房地產(chǎn)市場不僅包括住宅市場，還包括商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)，在未來的“白銀時代”仍然有很大的發(fā)展空間。
顧云昌進(jìn)一步指出，“白銀時代”與“黃金時代”相比，有幾個特點：首先是競爭加劇。許多房子賣不出去了；其次是洗牌加快。全國原來有八九萬家開發(fā)企業(yè)，這幾年每年減少一萬家左右。在看到萬科、綠地等大型企業(yè)銷售額達(dá)到兩千億的同時，也要看到更多的中小企業(yè)在逐漸被淘汰，消亡。最后是利潤減薄。房地產(chǎn)的利潤一年比一年少，特別是2014年，許多開發(fā)企業(yè)，包括上市公司，為了去庫存采取以價換量，所以利潤壓得很低，有的樓盤幾乎不賺錢。2015年以后十年，甚至十五年，中國的房地產(chǎn)仍然會處在這樣的環(huán)境當(dāng)中，而這樣的態(tài)勢才是真正的房地產(chǎn)新常態(tài)。
房地產(chǎn)市場分化將加劇
近兩年，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一個明顯的特征——分化。在北上廣深等一線城市房子供給依然短缺，房價依然堅挺之時，有些三、四線城市房子已經(jīng)供大于求，出現(xiàn)了嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩。
該如何看待這種分化？中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長朱中一表示，房地產(chǎn)的差異性是客觀現(xiàn)實。因為房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，地區(qū)差異也引發(fā)了房地產(chǎn)的差異。房地產(chǎn)的差異主要是在2010年以后開始凸顯，“在一線城市采取了限購、限價、限貸政策后，大企業(yè)紛紛到三、四線城市去拿地。而三、四線城市的地方政府對房地產(chǎn)開發(fā)熱情日益增加，這些疊加造成了地區(qū)差異性拉大。這個問題從地區(qū)差異性來說是長期的，從消化存量來說也是階段性的?！?/p>
顧云昌認(rèn)為，房地產(chǎn)市場之所以出現(xiàn)分化，除了和房地產(chǎn)本身的特點有關(guān)外，和城鎮(zhèn)化進(jìn)程也密切相關(guān)?！拔覀冋幵诔擎?zhèn)化的高峰當(dāng)中，大量的人口往城市涌，凈流入的人口很多，但是土地供應(yīng)有限，造成了大城市供求關(guān)系緊張。而在中小城市，進(jìn)入的人口并不多，主要是往外走，土地供應(yīng)量又很多?！?/p>
顧云昌將中國房地產(chǎn)市場的“黃金時代”分為三個階段：第一階段，從1998年到2003年是起步階段，第二階段，從2003年到2008年是發(fā)展階段，那時候缺房，需要大量蓋房子，供不應(yīng)求，房價大幅上漲，加上貨幣政策的原因。第三階段，從2008年開始，供應(yīng)量逐步增加的同時，房價往上走。“在這當(dāng)中，由于采取了寬松的貨幣政策，M2大量增加，導(dǎo)致了大量的資金流入房地產(chǎn)市場，房價大幅上漲。那時候，盡管需求量很大，但是供應(yīng)量更大，因為地方政府的土地財政要滿足四萬億投資。錢從哪兒來？主要靠賣地，靠土地抵押。2010年以后房地產(chǎn)供應(yīng)量越來越多，已經(jīng)蘊藏了很大的問題，原有的政策對房地產(chǎn)的影響，在三四線城市已經(jīng)顯現(xiàn)出來，導(dǎo)致了不同城市的分化。
朱中一提出，解決辦法有兩個：一是各地要減少房地產(chǎn)開發(fā)的盲目性，希望地方政府制定住房發(fā)展規(guī)劃和保障性住房規(guī)劃，引導(dǎo)企業(yè)理性開發(fā)。二是強化分類調(diào)控當(dāng)中的地方責(zé)任，如果這個工作做好了，地方可能會逐步消化。
朱中一表示，2014年樓市調(diào)控政策逐步常態(tài)化，未來房地產(chǎn)政策將更加尊重房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律和地區(qū)差異性實際，逐步建立分類調(diào)控，分級施政的房地產(chǎn)調(diào)控體系。2013年起實施的分類調(diào)控已取得了一定的成效。下一步，應(yīng)進(jìn)一步明確分類調(diào)控的內(nèi)容，中央政府、省級政府及市、縣政府在分類調(diào)控中的職責(zé)，特別應(yīng)賦予市、縣政府更多的權(quán)限與責(zé)任，同時應(yīng)明確地方政府在分類調(diào)控中的底線。
房地產(chǎn)回溫需金融政策支持
展望2015年及今后一段時間，劉世錦指出，從全國來講，房價有一定幅度的回落，但房價從來不是全國性的特征，而是區(qū)域性的特征。房地產(chǎn)的回落，到底是短期之內(nèi)快速落到底還是在波動中逐步回落，現(xiàn)在還吃不準(zhǔn)。從國際經(jīng)驗來看，這兩種情況都有，中國到底是什么形態(tài)，還需要關(guān)注。高投資、高增長觸底時間，估計還有一、兩年的時間，最多不超過三年。
顧云昌判斷，房地產(chǎn)市場正在軟著陸，離底不太遠(yuǎn)了，在2015年靴子落地是可能的，而且可能就在年底的時候。
“如果說舊常態(tài)最主要的任務(wù)是壓房價，增加住房供應(yīng)，遏制投資投機需求。那么，到了新常態(tài)，如果繼續(xù)沿用這樣的方法顯然錯了，舊常態(tài)時候買的船票上不了新常態(tài)的船了。我們現(xiàn)在的主要任務(wù)是穩(wěn)定住房消費?！?/p>
從住房消費來看，2014年老百姓購買住房的數(shù)量比2013年下降了7%-8%，如果說我們在2015年能夠在2014年的基礎(chǔ)上不再繼續(xù)下滑，保持2014年的狀態(tài)，甚至有所回升，是否意味著住房消費就基本穩(wěn)定下來了，就是我們的投資增長不至于出現(xiàn)大幅度下滑，整個市場平穩(wěn)下來了，這是屬于市場靴子落地的過程。
從統(tǒng)計數(shù)字顯示和市場表現(xiàn)來看，在央行9.30新政出臺后，經(jīng)過前一段各地的松綁和央行、國務(wù)院的松綁，房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化，特別是一線城市和重點二線城市，房地產(chǎn)市場開始走穩(wěn)，或者說下滑的勢頭開始抑制。房價的環(huán)比下降幅度也在減緩，投資增長的下滑速度也在減緩，所以有理由認(rèn)為，房地產(chǎn)市場正在軟著陸的過程中，也可能在今年年底能夠軟著陸。
顧云昌指出，對房地產(chǎn)市場的判斷要看兩個坐標(biāo)：第一個是時間坐標(biāo)，第二個是城市坐標(biāo)。根據(jù)這兩個坐標(biāo)分析，基本是看穩(wěn)2015。
看穩(wěn)中有兩種判斷，一種判斷認(rèn)為，根據(jù)這一輪市場變化，2015年年中，特別是到了三季度整個房地產(chǎn)市場會止跌回穩(wěn)，也可能在2016年將是一個好的年份。依據(jù)是2014年開發(fā)商拿地數(shù)量減少14%，新開工面積下降14%，這兩個下降意味著2015年下半年以后的供應(yīng)量不會像過去那么高?！吧倌玫厣匍_工了，但需求經(jīng)過這一段預(yù)期改變而上升，會造成市場供求關(guān)系的相對平穩(wěn)。2015年下半年，特別是三季度以后好轉(zhuǎn)的可能性很大，2016年會比較穩(wěn)定。”
第二種判斷認(rèn)為，現(xiàn)在的庫存很大，待售面積已經(jīng)達(dá)到16億平方米，特別是那些中小城市，前幾年拼命拿地，沒有規(guī)劃的中小城市庫存量非常大，所以2015年，甚至2016年是消化庫存的一年，這些城市房地產(chǎn)要想起來不太容易。
“綜合起來，我認(rèn)為在大城市，特別是一線城市和重點二線城市，2015年年中往上走，回升走穩(wěn)的可能性很大。有些中小城市，速度慢一點，但總體上來說也會看穩(wěn)，等待住房市場穩(wěn)定下來了，靴子就落地了。其實金融和房地產(chǎn)的關(guān)系非常密切，2013年中國的房地產(chǎn)銷售額同比增長26%，個人住房抵押貸款增加了33%，去年個人住房抵押貸款負(fù)增長，房地產(chǎn)銷售額下降了6%、7%。我認(rèn)為，金融決定市場的冷熱，所以金融政策對房地產(chǎn)的作用太大了，如果我們的貨幣政策相對寬松些，真正把首套房利率進(jìn)一步降下來，房地產(chǎn)回升回暖，對穩(wěn)定住房消費更有用。所以我更大的希望是寄托在貨幣政策，金融環(huán)境的變化上?！?/p>
朱中一認(rèn)為，2015年的貨幣政策可能也會比2014年寬松一點。但是因為國家層面明確了不會采取大水漫灌的政策，所以會有所傾斜。
從銷售情況來看，一、二線城市可能會企穩(wěn)，三四線城市沒有把握。那么大的庫存量怎么消化？企業(yè)的資金越來越緊張怎么辦？今年三、四線城市，尤其是中小企業(yè)，優(yōu)勝劣汰的步伐會加快。此外，一些新的業(yè)態(tài)和一些有潛力的企業(yè)還是有機會的，比如住宅市場上的新業(yè)態(tài)，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)。中國的城鎮(zhèn)化正在進(jìn)行，市場需求還是有的。一些企業(yè)需要調(diào)整布局，企業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整中，有一些業(yè)態(tài)也在調(diào)整，產(chǎn)品也在調(diào)整，去年比較強調(diào)的是剛需，現(xiàn)在改善性需求的比例會比較大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)還有文章可以做，甚至還可有較大的文章可做。
